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其實這篇文章我從去年就開始醞釀，但一直缺乏數(shù)據(jù)支撐，在對2017-2018年合肥房價進行分析之后，這種思路逐漸清晰。我之前分析過合肥的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上，我再次提出合肥房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊概念。
如何準確描述合肥房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊的概念，并不是特別容易。你可以這樣認為，同一個小區(qū)或同一套房子，如果放在不同的板塊，在一段時間內(nèi)，升值空間會有所不同。超過全市均值的板塊我們可稱之為優(yōu)質(zhì)板塊，低于均值的可稱之為劣質(zhì)板塊。
為什么會產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊，歸根結(jié)底還是由于區(qū)域發(fā)展不均衡，資源投入不對等造成的。一個板塊，導(dǎo)入的優(yōu)質(zhì)資源越多或者預(yù)期越強烈，其升值潛力就越大；一個板塊，投入的資源越少或者嫌惡設(shè)施越多，其升值潛力就越差。
影響板塊價值的優(yōu)質(zhì)資源和嫌惡設(shè)施
我認為對板塊有顯著升值作用的優(yōu)質(zhì)資源有:
1、真學(xué)區(qū)。毫無疑問，真學(xué)區(qū)尤其是雙頂級學(xué)區(qū)，是影響板塊價值的最重要因素，沒有之一。合肥的真學(xué)區(qū)主要有7個，具體可參考我的文章《合肥的真假學(xué)區(qū)房——2018年合肥初中學(xué)區(qū)最新排名》（原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復(fù)“學(xué)區(qū)”查看）。
2、平均房齡。房齡對板塊本身沒有直接的促進意義，但如果你的鄰居房子看起來都賞心悅目，對你來講是不是也更有面子？板塊內(nèi)小區(qū)如果都是嶄新的面孔，彼此之間也互為資源，互相添彩。
3、路網(wǎng)建設(shè)。一個地方規(guī)劃得好與不好，有沒有發(fā)展?jié)摿?，首先要看路網(wǎng)建設(shè)如何。道路寬闊，平坦干凈，整齊劃一，基礎(chǔ)設(shè)施搭建良好，后期城市建設(shè)一般都不會太差。
4、公共資源。學(xué)校，醫(yī)院，商業(yè)中心，公園，地標建筑，圖書館，博物館，體育館，游樂設(shè)施等，這些資源都能提高你房產(chǎn)的使用價值，進而使房產(chǎn)保值升值。
5、環(huán)境資源。包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。自然環(huán)境主要指山川、河流、湖泊、森林等自然景觀。人文環(huán)境主要指一個友善、和諧、愉悅的居住氛圍，所謂千金買鄰，平均人口素質(zhì)要高。
6、地鐵。由于大部分優(yōu)質(zhì)資源都分布在中心城區(qū)，地鐵縮短了郊區(qū)抵達中心城區(qū)的時間，提高了郊區(qū)對優(yōu)質(zhì)資源的使用效率，所以地鐵對郊區(qū)板塊的增值作用不可小視，但合肥地鐵對成熟市區(qū)的房產(chǎn)增值遠沒有遠郊的新區(qū)大。
對板塊有顯著負面影響的嫌惡設(shè)施有：
1、飛機場。飛機的起飛和降落能對周邊居住區(qū)造成較大的噪音影響，同時飛行安全事故也造成潛在的安全隱患，比如位于合肥新橋機場附近的空港新城。一般安全距離在1000米。
2、加油加氣站。早晚加油的車流量比較大，對周邊居住造成噪音影響，油氣對空氣也產(chǎn)生一定的污染，同時加油站存在易燃隱患，可能會波及附近的民房。一般安全距離在50米。
3、高壓電站。高壓電線產(chǎn)生的電磁輻射對人體健康有一定的影響，即使在國家規(guī)定的安全距離范圍內(nèi)，大部分人還很難過得了心理上的那道關(guān)。一般安全距離在15米。
4、垃圾處理廠。垃圾焚燒時會產(chǎn)生大量廢氣，對周邊的空氣造成較大污染，同時也容易產(chǎn)生重金屬漂浮物和致癌物質(zhì)。一般安全距離在500米。
5、工廠。一般來講，工廠機器運轉(zhuǎn)會產(chǎn)生較大的噪音，對周邊居民產(chǎn)生噪音污染。一些化工企業(yè)的生產(chǎn)活動，也可能會產(chǎn)生大量的廢水和廢氣，影響周邊的水質(zhì)和空氣質(zhì)量。前段時間鹽城響水化工廠爆炸就是典型案例。一般安全距離在180米。
6、墓地（殯儀館）。一般人都比較忌諱墓地（殯儀館），認為這些是不祥之物，雖然對人沒有直接的危害，但會形成沉重的心理負擔。再一個，火葬場焚燒產(chǎn)生的顆粒物會對周邊空氣造成污染，比如合肥西一環(huán)的殯儀館。
7、高架橋和高速路。日日夜夜川流不息的車輛，對附近居住區(qū)會產(chǎn)生較大的噪音影響，尤其是高層建筑，由于沒有遮擋，高樓層受到的干擾會更大。
8、客貨運物流集散中心。比如火車站，汽車站，貨運站，物流基地等?？瓦\站嘈雜無序的人流嚴重影響居住氛圍，大貨車物流活動產(chǎn)生的揚塵和噪音對環(huán)境造成污染，新站區(qū)的老火車站附近就是最好的例子。
合肥房產(chǎn)板塊的等級劃分
如何衡量一個房產(chǎn)板塊的優(yōu)劣程度，我這里參考的是板塊價值和板塊潛力。板塊價值的衡量標準很簡單，就是整個板塊二手房的成交均價，反映的是資源投入質(zhì)量及數(shù)量；板塊潛力的衡量標準是，市場平穩(wěn)時期，各板塊房價的同比漲幅，反映的是資源投入預(yù)期及板塊成長性。
一般來講，板塊價值和板塊潛力并無直接關(guān)系。板塊價值高的地方，資源稀缺且集中，流動性會比較強，但投資潛力未必最大；板塊潛力大的地方，資源投入預(yù)期大，投資收益相對更大，但在預(yù)期未完全兌現(xiàn)前，收益和流動性可能會大打折扣。
我將合肥市區(qū)及靠近市區(qū)的部分郊縣區(qū)域分為26個板塊（包河工業(yè)園板塊數(shù)據(jù)不足，暫缺），具體劃分見下圖：
合肥鏈家2017-2018年共成交8695套二手房，通過對這些數(shù)據(jù)進行分析，初步得出各板塊的成交均價及同比漲幅。參考我之前文章《合肥優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的等級評價》（原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復(fù)“房產(chǎn)”查看）規(guī)則，綜合均價及漲幅，我將合肥房產(chǎn)板塊等級分為5檔。
1檔代表合肥最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)板塊，5檔則是最劣質(zhì)的板塊，3檔相當于大盤平均值。舉個例子，優(yōu)質(zhì)板塊：1+檔好于1檔，1檔好于1-檔，1-檔好于2+檔；劣質(zhì)板塊：4+檔好于4檔，4檔好于4-檔，4-檔好于5+檔，以此類推。
以下表格是合肥各板塊的分檔情況：
1檔板塊：主要是政務(wù)區(qū)的天鵝湖南板塊，天鵝湖北板塊和翡翠路西板塊，廬陽區(qū)的環(huán)城河內(nèi)板塊和四里河板塊，以及濱湖區(qū)的省府板塊。
2檔板塊：主要是政務(wù)區(qū)的潛山路東板塊，濱湖區(qū)的核心區(qū)，46中學(xué)區(qū)和金融西板塊，包河區(qū)的二環(huán)路外和48中學(xué)區(qū)板塊，經(jīng)開區(qū)的繁華大道南和繁華大道北板塊，蜀山區(qū)的長潛黃，二環(huán)路西和黃潛望板塊。
3檔板塊：主要是濱湖的啟動區(qū)板塊，經(jīng)開區(qū)的工業(yè)區(qū)板塊，長豐縣的北城板塊，包河區(qū)的二環(huán)路內(nèi)板塊，以及蜀山區(qū)的長江路北板塊。
4檔板塊：主要是廬陽區(qū)的廬陽區(qū)板塊和瑤海區(qū)的長江路南板塊。
5檔板塊：主要是瑤海區(qū)的長江路北板塊。
請大家注意，板塊分檔并非一成不變，隨著時間推移，板塊等級也會變化調(diào)整。一些板塊資源投入越來越優(yōu)質(zhì)集中，造成房價突飛猛進，板塊等級會隨之提升；一些板塊房產(chǎn)逐漸老化或區(qū)域內(nèi)資源流失嚴重，造成房價大幅下跌，板塊等級會隨之下降。
合肥各區(qū)板塊分析
我統(tǒng)計匯總了2018年合肥各區(qū)成交量相對較大的小區(qū)房價同比漲幅，并將這些數(shù)據(jù)標注在各個板塊地圖上，使大家更為直觀的理解每個板塊的優(yōu)質(zhì)程度。紅色數(shù)字代表的是上漲小區(qū)，綠色數(shù)字代表的是下跌小區(qū)。
政務(wù)區(qū)：
政務(wù)區(qū)集各種優(yōu)質(zhì)資源于一身，比如50中新校，奧體小學(xué)，西園小學(xué)，合肥八中，天鵝湖景區(qū)，安徽之門等地標建筑，奧體中心，博物館，圖書館，省立醫(yī)院南區(qū)，市政中心，萬象城，銀泰城，萬達廣場等。政務(wù)區(qū)毫無疑問是合肥市優(yōu)質(zhì)資源最為集中的板塊，沒有之一。
我們可以看到，天鵝湖南和天鵝湖北成交均價都超過了2.3w，是全合肥市房價最高的兩個板塊，因此我將它們并列為1+檔。由于樣本較少，誤差較大，這兩個板塊的實際漲幅要高于表中數(shù)據(jù)。天鵝湖南有奧體小學(xué)，天鵝湖北有西園小學(xué)南區(qū)，雙學(xué)區(qū)是這兩個板塊價格較高的原因之一。
翡翠路西板塊成交均價為2.1w+，排在全市房價的第二梯隊，其位置和小學(xué)學(xué)區(qū)上略遜色于以上兩個板塊，因此我將它列為1檔。三個板塊都屬于50中新校的真學(xué)區(qū)，幾乎看不到有房價下跌的小區(qū)。
潛山路東板塊成交均價為1.9w+，排在全市房價的第三梯隊頭部，目前是50中南校的學(xué)區(qū)，非真學(xué)區(qū)，再加上板塊內(nèi)有不少同比下跌的小區(qū)，我將其列為2+檔。
政務(wù)區(qū)目前是合肥市房價天花板區(qū)域，因為整體已經(jīng)發(fā)展成熟，再往上突破可能需要學(xué)區(qū)產(chǎn)生更高一層的質(zhì)變，這當然是很難的。所以政務(wù)區(qū)目前可能并非合肥最佳的投資區(qū)域，但卻是資產(chǎn)最安全、流動性最好的優(yōu)質(zhì)板塊。
濱湖區(qū)：
濱湖區(qū)目前是合肥市資源投入最大的一個新區(qū)，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源有：46中，師范附小，合肥一中，合肥濱湖醫(yī)院，塘西河公園，方興湖公園，地鐵1號線和5號線，金融后臺基地，超高層地標建筑，十大場館，省級行政中心，銀泰城，融創(chuàng)茂，萬達城，巢湖風景區(qū)等。
濱湖從啟動區(qū)板塊開始建設(shè)，隨后依次是46中學(xué)區(qū)、金融后臺西、核心區(qū)和省府板塊，因此我們可以看到這幾個板塊的平均房齡也是這個順序，同比漲幅也是按照這個順序依次升高。
省府板塊的房價為1.9w+，排在全市第三梯隊頭部，同比漲幅達到7.35%，是全市房價上漲最快的板塊之一。近兩個月濱湖土拍熱度高漲，再次證明了省府板塊的價值和潛力，我將其列為1-檔。
核心區(qū)板塊成交均價為1.78w，基本排在第三梯隊，同比漲幅也不算低。其實之前由于限價房的存在，核心區(qū)一直被壓制著，隨著限價盤去化完畢，近幾個月來房價漲幅很大，目前已經(jīng)在1.9w站穩(wěn)腳跟，正向2w+進軍。從其定位和潛力上來看，我將核心區(qū)列為2+檔。
金融后臺西板塊成交均價為1.84w，排在第三梯隊，同比漲幅一般?？紤]其房齡及位置不如核心區(qū)，學(xué)區(qū)也不是很突出，我將它列為2檔。
46中學(xué)區(qū)板塊成交均價為1.97w，排在第三梯隊頭部，同比漲幅一般?？紤]到46中學(xué)區(qū)非真學(xué)區(qū)，房齡也沒有優(yōu)勢，我將其列為2檔。其實“46中+師范附小”板塊，無論價格還是漲幅，都是濱湖較高水平，我認為可以列為2+檔。
啟動區(qū)板塊成交均價為1.66w，排在第四梯隊，同比漲幅不大?？紤]到啟動區(qū)板塊的房齡相對偏老，也沒有特別突出的優(yōu)勢資源，我將其列為3+檔。
濱湖受到全市乃至全省投資者的青睞，是目前合肥房產(chǎn)投資最熱門的區(qū)域。從這兩天土拍來看，省府板塊受到極大關(guān)注，由于還有很多空地尚未開發(fā)，想象空間很大，我認為是目前濱湖潛力最大的區(qū)域。
經(jīng)開區(qū)和肥西縣：
這里的肥西縣指的是靠近經(jīng)開區(qū)的肥西縣域，兩個區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源有：168玫瑰園學(xué)校，安醫(yī)大二附院，翡翠湖，南艷湖，地鐵3號線，中環(huán)城，港澳廣場等。嫌惡設(shè)施有：工業(yè)區(qū)板塊和柏堰工業(yè)園的工廠。
繁華大道南板塊成交均價為1.64w，排在第四梯隊，漲幅在全市也是遙遙領(lǐng)先，我將其列為2+檔。168玫瑰園學(xué)校西區(qū)學(xué)區(qū)為真學(xué)區(qū)，其均價及漲幅，已遠遠超出板塊均值，我認為可列為1-檔。
繁華大道北板塊成交均價為1.55w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2檔。工業(yè)區(qū)板塊成交均價為1.48w，排在第四梯隊尾部，漲幅不高，再加上有工廠嫌惡設(shè)施，我將其列為3+檔。
經(jīng)開區(qū)和肥西縣的房產(chǎn)分化比較大，區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房和房齡不超過5年的次新房漲幅較大，房齡超過10年的老破大，跌幅較大。168玫瑰園學(xué)校的學(xué)區(qū)房，地鐵3號線沿線的次新房及繁華大道西板塊的新房潛力較大。
蜀山高新區(qū)：
蜀山區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：50中東、西校，安居苑小學(xué)，安醫(yī)大第一附屬醫(yī)院，董鋪湖，三里庵商圈，黃潛望商圈等。高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：安醫(yī)一附院高新分院，大蜀山國家森林公園，蜀西湖，柏堰湖，地鐵2號線和4號線，合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，銀泰城，奧特萊斯等。
黃潛望板塊成交均價為1.74w，排在第三梯隊尾部，漲幅不高，我將其列為2-檔。其實黃潛望已經(jīng)開始表現(xiàn)出分化，主要是次新房和老破房之間的分化，住宅和公寓之間的分化。
長潛黃板塊成交均價為1.85w，排在第三梯隊，漲幅較大，我將其列為2檔。其實板塊這樣劃分有點不太科學(xué)，50中東西校兩個真學(xué)區(qū)，均價最高，漲幅最大，可以列為1-檔。
長江路北板塊成交均價為1.47w，排在第四梯隊尾部，同比小幅下跌，我將其列為3-檔。板塊內(nèi)有以下嫌惡設(shè)施：合肥殯儀館，污水處理廠及建設(shè)中的合肥高鐵西站。
二環(huán)路西板塊成交均價為1.6w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2檔。二環(huán)路西范圍實在太大，大蜀山以東跟大蜀山以西情況完全不同，蜀山東板塊下跌小區(qū)較多，可列為2-檔，蜀山西漲幅較大，可列為2+檔。
蜀山區(qū)房價漲幅最大的區(qū)域位于50中東西校學(xué)區(qū)板塊，以及大蜀山以西板塊。其余區(qū)域漲跌參半，基本上是老房子和公寓下跌，房齡年輕的次新房上漲。
廬陽區(qū)和北城：
廬陽區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：45中，42中，南門小學(xué)，六安路小學(xué)，合肥六中（即將搬離），省立醫(yī)院，省婦幼保健院，逍遙津公園，杏花公園，廬州公園，步行街等。
環(huán)城河內(nèi)板塊成交均價為2.09w，排在第二梯隊，漲幅較大，我將其列為1檔。其實“45中+南門小學(xué)”學(xué)區(qū)板塊不但均價高，漲幅也大，可列為1+檔。42中學(xué)區(qū)板塊表現(xiàn)相對差點，大概為1-檔。
廬陽區(qū)板塊成交均價為1.55w，排在第四梯隊，同比跌幅甚至超過了蜀山區(qū)長江路北板塊，我將其列為4檔。四里河板塊主要是萬科森林公園，成交均價為2.15w，排在第二梯隊，漲幅可觀，我將其列為1檔。
北城板塊主要是指長豐縣的北城世紀城及環(huán)城高速以北區(qū)域，成交均價為1.1w，排在第五梯隊，漲幅一般，我將其列為3+檔。北城走出了一個相對獨立的行情，這也是這兩天雙墩地塊被熱拍的重要原因，但目前區(qū)域新房價格仍存在一定的透支。
廬陽區(qū)和北城的嫌惡設(shè)施是廬陽工業(yè)園和雙鳳工業(yè)園的污染工廠，比如位于二環(huán)路北的熱電廠。廬陽區(qū)漲幅較大的是45中和42中的學(xué)區(qū)房，以及品牌房和次新房。目前看來，有較大潛力的區(qū)域是四里河板塊和北城。
包河區(qū)：
包河區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：48中，屯溪路小學(xué)，包公園，萬達廣場等。嫌惡設(shè)施有：汽車客運南站，高鐵南站，安徽五金商貿(mào)城，五里廟裝飾世界，包河工業(yè)園區(qū)工廠等。
48中學(xué)區(qū)板塊成交均價為1.63w，排在第四梯隊，漲幅一般，我將其列為2-檔。盡管48中是一個真學(xué)區(qū)，但并未體現(xiàn)出一個真學(xué)區(qū)應(yīng)有的溢價，在合肥7所真學(xué)區(qū)里是最弱勢的一個，甚至不如46中。
二環(huán)路內(nèi)板塊成交均價為1.53w，排在第四梯隊，同比漲幅很小，我將其列為3檔。其實板塊內(nèi)普遍出現(xiàn)下跌，主要是去年公寓成交占比大，拉低了對比基數(shù)，導(dǎo)致今年均價出現(xiàn)上漲的結(jié)果。馬鞍山路東表現(xiàn)尤為弱勢，我認為可列為3-檔或者4檔。
二環(huán)路外板塊成交均價為1.76w，排在第三梯隊，是市區(qū)房價上漲最快的板塊之一，我將其列為2+檔。高鐵板塊是最受矚目的一個區(qū)域，屬于包河區(qū)的當紅小生。
包河區(qū)下跌最多的是二環(huán)路內(nèi)，主要是房齡相對較老的小區(qū)和公寓，二環(huán)路外幾乎全線飄紅，大都是房齡不超過5年的次新房。
瑤海新站區(qū)
瑤海新站區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源有：38中，和平小學(xué)，瑤海公園，生態(tài)公園，陶沖湖，少荃湖，地鐵1、2、3、4號線，瑤海萬達廣場等。嫌惡設(shè)施有：合肥火車站，合肥汽車站，合肥汽車客運總站，合肥北站，新站區(qū)的物流企業(yè)，高能耗高污染工廠等。
長江路南板塊成交均價為1.5w，排在第四梯隊，同比跌幅遠遠超過了蜀山區(qū)長江路北板塊和廬陽區(qū)板塊，我將其列為4-檔。因為2017年成交基數(shù)較少，2018年板塊低價房源成交占比增多，誤差較大，實際跌幅應(yīng)該沒有這么大。
長江路北板塊成交均價為1.2w，排在第五梯隊，同比跌幅較大，我將其列為5檔，是整個合肥市區(qū)最為弱勢的板塊?，幒^(qū)的所有嫌惡設(shè)施基本都集中在長江路北，這是板塊劣質(zhì)的最主要原因。
瑤海新站區(qū)大環(huán)境非常糟糕，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也相對落后，板塊非常弱勢，絕大部分小區(qū)房價都在下跌。目前上漲小區(qū)主要集中在38中的學(xué)區(qū)房，房齡不超過5年的次新房和品牌小區(qū)。
合肥房產(chǎn)板塊的演化規(guī)律及發(fā)展趨勢
房產(chǎn)板塊出現(xiàn)分化是人們購房喜好或購房慣性的外在體現(xiàn)，其實是群體行為形成的一種客觀結(jié)果。由于合肥嚴格的限購政策，外部需求被抑制，需求限制在合肥市有購房資格的這個相對狹小的內(nèi)部群體里。
市區(qū)內(nèi)的購房需求更多是出于改善置換或者投資保值，那么會出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)被追捧，而劣質(zhì)房產(chǎn)沒人要的局面。在全市房價基本穩(wěn)定的前提下，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)被蜂擁搶購升值，必然伴隨劣質(zhì)房產(chǎn)被集中拋售貶值（《合肥的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)》原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復(fù)“房產(chǎn)”查看）。
2018年合肥鏈家全市共成交5629套二手房，均價16386元/平米，較2017年16395元/平米下跌-9元/平米，基本保持穩(wěn)定。這就必然造成合肥優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊出現(xiàn)分化。
我在文章《合肥未來哪些區(qū)域的房產(chǎn)更值得投資？》（原文關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復(fù)“投資”查看）里分析了合肥城區(qū)的發(fā)展史，這為我們總結(jié)房產(chǎn)板塊的演化規(guī)律提供了客觀依據(jù)。
2000年之前，合肥城區(qū)基本控制在二環(huán)內(nèi)，這個階段發(fā)展的特點主要是從環(huán)城河內(nèi)老城區(qū)向外輻射攤大餅。2000年以后，合肥相繼加快建設(shè)經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)和濱湖區(qū)，這個階段發(fā)展的特點主要是另辟新區(qū)、多點開花和多中心化。
我們看到這四個新區(qū)基本都集中在合肥的西部和南部，在建設(shè)新區(qū)過程中，老城區(qū)大量優(yōu)質(zhì)資源被分流。經(jīng)過20年的發(fā)展，合肥西南形成政務(wù)區(qū)和濱湖區(qū)兩個新的市中心，還有經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)兩個重要的產(chǎn)業(yè)基地。
合肥是一個非常年輕的城市，據(jù)初步統(tǒng)計，合肥購房群體中，40歲以下人群占比達到85%以上。人們買房大都喜新厭舊，尤其是年輕人，因此我們可以看到，絕大部分購房者更傾向購買新房，尤其是合肥的新區(qū)新房。
所以，房齡是構(gòu)成板塊價值最重要的因素之一。老城區(qū)一方面優(yōu)質(zhì)資源被掏空，另一方面房齡進一步老化，板塊逐漸呈現(xiàn)空心化和劣質(zhì)化。與之相反，新區(qū)不斷導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)資源和年輕人口，一直不斷在建造新房，板塊呈現(xiàn)欣欣向榮和優(yōu)質(zhì)化。
將2018年合肥所有規(guī)模成交以上小區(qū)房價漲跌情況整合在一張圖上，紅色圓點代表房價同比上漲的小區(qū)，綠色圓點代表房價同比下跌的小區(qū)，我們就能看到合肥優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊的大致分布圖。
以二環(huán)路為界，很明顯，這張圖呈現(xiàn)的就是合肥二環(huán)路內(nèi)老城區(qū)的完全塌陷，與之相對應(yīng)的是西南區(qū)域新城區(qū)的強勢崛起。合肥房產(chǎn)板塊的發(fā)展就像一棵參天大樹，最有活力、發(fā)展最快的永遠是頂端枝頭的嫩芽，而它后邊的樹干可能早已空心枯裂。
合肥未來哪些板塊的投資潛力較大？
影響房產(chǎn)保值升值最重要的因素是學(xué)區(qū)。因此我們看到合肥的7所真學(xué)區(qū)，除了48中以外，基本都是本區(qū)域內(nèi)房價最高的板塊。從一個房產(chǎn)大周期來看，學(xué)區(qū)房未必是升值空間最大的標的，但價格堅挺、收益穩(wěn)定、流動性強，卻是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
除了學(xué)區(qū)外，房齡是影響房產(chǎn)價值的另一個重要因素。我小密圈經(jīng)常有成員問，新房買到手之后，持有多少年投資收益最大？目前合肥平均房齡在10年左右，新房一般持有5年，其收益達到最大化，10年后基本上打不贏大盤。因此那些預(yù)期較好的優(yōu)質(zhì)板塊，通常5年時間即可初步發(fā)展成熟，而這些區(qū)域的新房，投資潛力最大。
據(jù)了解，合肥正打算將濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)打包申請國家級合肥濱湖新區(qū)，這充分顯示出市zf對西南區(qū)域的重視?！按蠛?，創(chuàng)新高地”是合肥對外的名片，濱湖區(qū)和高新區(qū)則是這個名片內(nèi)涵的集中體現(xiàn)，毫無疑問，這兩個板塊目前是合肥最具投資潛力的區(qū)域。
從各區(qū)房價漲幅分布圖上來看，除了學(xué)區(qū)房外，漲幅最大的區(qū)域主要分布在濱湖區(qū)的省府板塊，高新區(qū)的蜀西湖板塊，肥西縣的繁華西板塊，包河區(qū)的高鐵板塊。在我看來，購房者應(yīng)首先關(guān)注這些西南板塊。
東北區(qū)域相對有潛力的板塊有：長豐縣的北城新區(qū)，包河區(qū)的淝河片區(qū)，瑤海區(qū)的東部新中心，新站區(qū)的烈山路板塊和少荃湖板塊。但這些板塊目前普遍存在價格虛高、庫存較大和兌現(xiàn)周期長的問題，與西南區(qū)域相比，我認為潛力要相對差一些。
這兩天的合肥土拍，引來眾多開發(fā)商爭搶，其中長豐雙墩地塊限最高價搖號出讓，說明越來越多開發(fā)商開始看好北城的發(fā)展。廬陽區(qū)板塊相對劣質(zhì)，往北多為工業(yè)區(qū)，幾無發(fā)展空間，再加上長豐縣不限購，一些地緣性需求溢出到北城。
目前規(guī)劃中的地鐵8號線直達北城，整個環(huán)城高速北與工業(yè)區(qū)嚴格分離，北城正作為一個新區(qū)被高規(guī)格規(guī)劃和建設(shè)，吸引了包括萬科、恒大、世貿(mào)、正榮、融僑、金地、華地在內(nèi)的十數(shù)家品牌開發(fā)商，整個北城正在走出一個獨立行情。
包河區(qū)淝河片區(qū)處在新老城區(qū)之間，區(qū)位可圈可點，如果板塊內(nèi)改造比較徹底的話，還是可以有一番作為的，成為下一個四里河也不是沒有這種可能。駱崗機場據(jù)說要打造成合肥的中央公園，這個板塊同樣值得關(guān)注。
盡管瑤海區(qū)是一個劣質(zhì)區(qū)域，但在我看來，東部三個板塊最終都能夠走出一個獨立行情。它們并不存在發(fā)展?jié)摿栴}，主要是目前價格與價值不匹配，潛力過早透支，再加上板塊內(nèi)新房庫存極大，資源優(yōu)勢相對不足，回報周期過長，短期投資價值有限。
關(guān)于合肥各區(qū)房價分析，請搜索關(guān)注微信公眾號“小易論樓市”，回復(fù)“濱湖”、“政務(wù)”、“蜀山”、“廬陽”等區(qū)域關(guān)鍵詞查看。
2. 機場訂閱地址 兩臺設(shè)備不能
Clash 運行的依據(jù)是規(guī)則文件，系統(tǒng)會內(nèi)置一個默認的規(guī)則文件，你只需要填寫其他諸如服務(wù)器信息即可使用。不過實際情況需要分兩種情況討論。第一，服務(wù)提供商提供了 Clash 的“訂閱鏈接”；第二，服務(wù)提供商沒有提供 Clash 的“訂閱鏈接”。
如果提供了訂閱鏈接
一般來說沒有定制化需求的話，可以直接拿來用了。這些訂閱鏈接與其他軟件的不同，它不僅包含了節(jié)點信息，同樣包括了規(guī)則和策略組。
你應(yīng)該能在你的機場網(wǎng)頁里找到訂閱鏈接，復(fù)制添加即可。
如果沒有提供訂閱鏈接
有的機場往往只提供了一個普通的 ss 或者 v2ray鏈接，這些鏈接中只包含了節(jié)點信息，Clash 是無法運行的。我們可以通過在線轉(zhuǎn)換工具轉(zhuǎn)成 Clash 支持的訂閱鏈接。
3. 大機場訂閱地址怎么填
Gatern機場|支持觀看奈飛Netflix等流媒體視頻的機場，全部都使用IPLC專線，是注冊土耳其奈飛賬號的首選機場，擁有比較少見的印度、土耳其、阿根廷等國家的原生節(jié)點ip.新用戶注冊可能需要填寫土耳其手機號碼，且此步驟無法跳過。因為大量用戶注冊土耳其區(qū) Netflix，所以 Netflix 加強了身份審查。建議先訂閱香港 / 美區(qū)等其他區(qū)，之后根據(jù)需要停止當前訂閱，在本賬單期終止后，清除瀏覽器 cookie，使用新地區(qū)的 IP 地址登陸并重新訂閱，即可更換賬號所在區(qū)。
4. 機場訂閱地址連接
微信訂機票登機流程：
1，在微信上訂完機票會收到訂票成功的短信。
2，提前1個半小時到機場。
3，去到機場后要先辦理登機牌，可以選擇人工柜臺辦理，也可以選擇自動機辦理，最好是用自動機辦理，因為可以自己選擇座位。
4，如果行李比較多就需要到柜臺去辦理行李托運。如果不知道去幾號柜臺可以去問詢處咨詢一下。
5，過安檢。辦好托運之后注意看登機牌上面有注明登機口。找到登機口對應(yīng)的安檢口。拿好身份證跟登機牌排隊過去就行了。
6，安檢結(jié)束后找到你需要乘機的登機口。在登機口旁邊找位置坐著等。一般是提前半小時左右開始登機。拓展資料：微信訂機票取票方法：乘客只需要在當天直接到達飛機場里面，然后把微信上面的支付憑證給柜臺里面的工作人員看的話，就能夠拿到登機牌，不過要記住帶上本人的身份證，可以憑借身份證以及相關(guān)的客票證明取得登機牌，然后順利登機?？梢娡ㄟ^微信來訂飛機票，以及取票的過程都是非常簡單的，和平常的網(wǎng)上訂閱飛機票沒有什么差別?，F(xiàn)在越來越多的人都使用微信來訂飛機票，甚至有些航空公司的代理商家在微信公眾號上面推出了更多優(yōu)惠信息，消費者可以通過微信支付獲得更高的機票折扣；所以自然也能夠吸引更多的需要乘坐飛機的旅客的關(guān)注。有鑒于此，如果你從來都沒有使用過微信來訂飛機票，參照上面的簡單的描述，不妨在今年可以用微信買一張飛機票，試一下通過app購買飛機票的便利性，然后直接到達飛機場里面取票，輕輕松松就能夠完成機票購買的過程，旅途效率也能得到保證了。
5. 機場訂閱地址怎么用
不是強制關(guān)注，是自愿。因為后期要網(wǎng)絡(luò)售票，為了方便旅客買票，才建議關(guān)注。
公眾號是指微信公眾號，微信公眾號包含訂閱號、服務(wù)號和企業(yè)號；其中服務(wù)號可申請自定義菜單；訂閱號可在訂閱用戶的通訊錄中；企業(yè)號可以簡化管理流程、提高信息的溝通和協(xié)同效率、提升對一線員工的服務(wù)及管理能力。
6. 機場訂閱地址轉(zhuǎn)換
clash訂閱鏈接是訂閱的書籍或者其他東西的入口。可以進入去查詢
clash訂閱鏈接是訂閱號的網(wǎng)站鏈接，以網(wǎng)站代碼的形式。
7. 機場訂閱地址是什么意思
微信訂機票登機流程：
1，在微信上訂完機票會收到訂票成功的短信。
2，提前1個半小時到機場。
3，去到機場后要先辦理登機牌，可以選擇人工柜臺辦理，也可以選擇自動機辦理，最好是用自動機辦理，因為可以自己選擇座位。
4，如果行李比較多就需要到柜臺去辦理行李托運。如果不知道去幾號柜臺可以去問詢處咨詢一下。
5，過安檢。辦好托運之后注意看登機牌上面有注明登機口。找到登機口對應(yīng)的安檢口。拿好身份證跟登機牌排隊過去就行了。
6，安檢結(jié)束后找到你需要乘機的登機口。在登機口旁邊找位置坐著等。一般是提前半小時左右開始登機。 拓展資料： 微信訂機票取票方法： 乘客只需要在當天直接到達飛機場里面，然后把微信上面的支付憑證給柜臺里面的工作人員看的話，就能夠拿到登機牌，不過要記住帶上本人的身份證，可以憑借身份證以及相關(guān)的客票證明取得登機牌，然后順利登機?？梢娡ㄟ^微信來訂飛機票，以及取票的過程都是非常簡單的，和平常的網(wǎng)上訂閱飛機票沒有什么差別。 現(xiàn)在越來越多的人都使用微信來訂飛機票，甚至有些航空公司的代理商家在微信公眾號上面推出了更多優(yōu)惠信息，消費者可以通過微信支付獲得更高的機票折扣；所以自然也能夠吸引更多的需要乘坐飛機的旅客的關(guān)注。 有鑒于此，如果你從來都沒有使用過微信來訂飛機票，參照上面的簡單的描述，不妨在今年可以用微信買一張飛機票，試一下通過app購買飛機票的便利性，然后直接到達飛機場里面取票，輕輕松松就能夠完成機票購買的過程，旅途效率也能得到保證了。
8. 大機場訂閱地址怎么改
應(yīng)該馬上聯(lián)系網(wǎng)站客服幫你修改；
能修改的只限姓名里的同音字或者證件類型和號碼；
其它信息（例如航班號、日期、起飛地和目的地等）不能修改
如果是電話號碼填錯了:
(1)主要還是憑證件去機場取票，不受太大的影響；
(2)在哪個網(wǎng)站訂的機票，咨詢相應(yīng)的客服人員，告知填錯了號碼的事實，看能否做出更改或備注；
(3)如果擔心航班延誤或取消，可以隨時關(guān)注自己訂閱的電子客票。正常情況下航班延誤或取消的情況還是非常少的；
(4)除了給航空公司打電話外，還可以查詢航班管家或者飛常準，時時查詢航班狀態(tài)，以確保不延誤該航班。
如果是身份證號碼填錯了:
聯(lián)系客服人員，可以免費更改一次；
如果是姓名填錯了:
姓名錯了就改不了了，只能退票再重新購票。